Éolien terrestre : quel réel impact sur les prix de l’immobilier ?

parue le
Éolien et prix de l'immobilier

Les différentes bases de données utilisées dans l’étude(1) de l’Ademe indiquent que les éoliennes sont implantées « majoritairement sur des communes rurales, où les revenus médians sont modestes ». (©Pixabay)

Habiter près d’un parc éolien terrestre nuit-il à la valeur de votre logement ? Une question « récurrente dans le débat public » à laquelle l’Agence de la transition écologique (Ademe) répond avec une première « analyse de référence »(2) sur le sujet publiée le 1er juin(3).

Un impact « nul » ou « très faible » sur le prix de l’immobilier

Selon l’Ademe, une analyse quantitative permet factuellement de trancher la question : l’impact de l’éolien terrestre sur les prix de l’immobilier en France métropolitaine est « très faible pour 10% des maisons vendues sur la période 2015-2020 » et « nul » pour les 90% de cas restants.

Ces conclusions reposent sur une étude statistique mesurant la variation du prix du m2 des maisons « par doubles différences » : cette méthode consiste à comparer la différence entre un groupe témoin (habitations n’ayant pas d’éoliennes à proximité) et un groupe ayant des caractéristiques proches, avant et après la mise en service d’éoliennes (groupe divisé en 4 catégories : habitations à moins de 5 km d’une éolienne, entre 5 et 10km, entre 10 et 15 km et entre 15 et 20 km).

Dans le détail, l’étude de l’Ademe fait état, pour les maisons situées à moins de 5 km d’éoliennes d’un impact moyen de « - 1,5% sur le prix par m2 (ce périmètre correspond à 10% des maisons vendues en France métropolitaine sur la période) ». L’impact est jugé nul au-delà, dès que la distance entre habitations et éoliennes dépasse 5 km(4).

Impact de l'éolien terrestre sur le prix de l'immobilier en France métropolitaine

L’Ademe souligne que l’impact mesuré est « comparable à celui d’autres infrastructures industrielles (antenne téléphonique, centrale thermique, décharge/incinérateur, ligne haute tension) ».

Des nuances en cas de proximité immédiate ou pour un « bien d’exception »

L’étude de l’Ademe « permet également de confirmer statistiquement que les biens situés à proximité des parcs restent des actifs liquides, l’éolien ne bloquant pas les ventes ».

L’Ademe souligne toutefois « la dimension sociologique très marquée » du sujet de son étude, jugeant à ce titre « intéressant d’analyser la façon dont les résultats peuvent varier dans le temps et selon les sujets » : l’image liée à une infrastructure reste « très variable selon le contexte local » et peut à ce titre « avoir un impact sur le marché des biens immobiliers à sa proximité ».

Par ailleurs, des cas « spécifiques (et très peu nombreux) » peuvent potentiellement être bien plus affectés par l’implantation d’éoliennes à proximité, par exemple dans le cas d’un « bien d’exception (château, manoir, demeure de luxe, situation ou bâti remarquable) » ou si les habitations sont « très proches » des éoliennes (de l’ordre de 500 à 1 000 m) ».

Des analyses complémentaires seront lancées, notamment pour préciser les impacts sur des espacements inférieurs à 5 km entre éoliennes et habitations. Selon l’Ademe, les maisons situées à moins de 2,5 km d’une éolienne ont compté pour 2,8% des transactions effectuées en France métropolitaine entre 2015 et 2020.

L’Ademe souligne enfin que l’impact de la proximité d’éoliennes sur le prix de l’immobilier « n’est pas absolu, il est de nature à évoluer en fonction des besoins ressentis par les citoyens vis-à-vis de leur environnement, de leur perception du paysage et de la transition énergétique ».

Sources / Notes
  1. Les données immobilières sont issues de la base de données Open Source DVF, issues de la Direction Générale des Finances Publiques. Les données éoliennes sont issues d’une base de données interne à l’Ademe qui recense notamment l’emplacement des éoliennes et leur date d’implantation.
  2. L’étude a été réalisée par le cabinet de conseil IAC Partners et le groupe immobilier Izimmo. Elle combine une analyse quantitative de type statistique (avec une cartographie du territoire métropolitain et une analyse des principaux facteurs influant sur les prix de l’immobilier) et une analyse qualitative (incluant entre autres des interviews, questionnaires et enquêtes de terrain).
  3. Analyse de l’évolution du prix de l’immobilier à proximité des parcs éoliens, Ademe, mai 2022.
  4. Les références bibliographiques précédant l’étude de l’Ademe confirment, selon l’Agence, que l’impact de l’éolien sur l’immobilier « est de l’ordre de quelques pourcents, décroit avec la distance et devient nul au-delà d’une dizaine de kilomètres ».